terça-feira, 18 de julho de 2017

A polêmica de comprar um imóvel... Vale a pena?

Fala galera da Finansfera!!!

Ainda revisando alguns posts que havia tirado do ar, encontrei este sobre os custos para a compra de um imóvel. Acho interessante ler alguns posts com mais de 2 anos e perceber que os fundamentos de finanças e investimentos praticamente não mudam.



Passados alguns anos mais de 80% do post ainda continua em vigor, na minha opinião. Alguns pequenos detalhes eu mudaria do texto original mas de qualquer maneira vou manter a íntegra para ouvir as diversas opiniões e também as atualizações no que se refere ser vantajoso ou não, a compra de um imóvel como investimento no caso de estar alugado.

Segue a íntegra:

E ae pessoal?! De tanto ouvir falar sobre comprar imóvel para investir e que é um dos melhores investimentos que existem e blá blá blá, resolvi pesquisar e tirar umas conclusões sobre se é mito ou verdade e sabe o que descobri? Nada!! kkkkkk Descobri que tudo depende, depende de várias coisas, do lugar, da época, do preço, do tipo de imóvel, do tipo de fachada do prédio, se tem porteiro, se tem lazer, se tem garagem, preço do condomínio e assim vai.

Converso e leio bastante sobre o assunto e na verdade a minha conclusão momentânea é que não vale tanto a pena assim. Lí bastante no blog do queroficarrico e em outros também. No queroficarrico tem um post que fala sobre os custos para comprar um imóvel. Certa vez tive que fazer uma apresentação de tema livre para ser avaliado na minha técnica de plataforma e meu assunto foi exatamente este, Os Custos para se Comprar um Imóvel! No queroficarrico tem todos os cálculos das taxas, alguns vou expor aqui.

Fico pensando nas pessoas que compram imóvel de qualquer maneira para investir e pior que isso, fazendo dívidas que não precisam para pagar este imóvel. De tanto as pessoas falarem que comprar imóvel é investimento, todos querem comprar sem ao menos pesquisar se realmente vale a pena.

Quando uma pessoa conversa comigo sobre comprar imóvel para investir eu faço algumas perguntas como:
  1. Você sabe quais são os gastos que terá no ato da compra?
  2. Está somando estes gastos iniciais no valor do imóvel?
  3. Você sabe qual é a porcentagem que vai ganhar com o aluguel em relação a outro tipo de investimento?
  4. Se for financiar, você sabe o quanto de juros vai pagar ao banco?
  5. Sabe o que é custo de oportunidade?
  6. Considerou os gastos que terá no período que ele não estará alugado?
  7. Está considerando manutenções que são de responsabilidades do proprietário?
  8. Está considerando o imposto de renda?


Estas são algumas das perguntas que faço quando o assunto é comprar imóvel e sempre ouço a mesma coisa de todos: O imóvel valoriza! Gente, essa valorização que tanto falam dos imóveis já passou, este bumm imobiliário foi de 2000 até agora. As pessoas argumentam coisas do passado como se no futuro fosse acontecer igual. Não é porque um amigo seu comprou um imóvel em 2003 e vendeu em 2009 pelo dobro do preço que se você comprar em 2014 vai vender pelo dobro do preço em 2020. Tem outro post no queroficarrico que fala sobre a desvalorização do imóvel em relação à inflação.

Ai pode parecer que eu sou contra comprar um imóvel. Negativo! Sou extremamente a favor, desde que seja pra você morar ou então que seja a vista ou no mínimo que o valor líquido do aluguel pague as prestações.

Respondendo às perguntas, vamos falar um pouco sobre o que acho.

Antes, explicando rapidamente o que é custo de oportunidade. É o quanto você deixa de ganhar com aquele dinheiro gasto, por exemplo, se você compra um imóvel de 300 mil você deixa de ganhar em média 18 mil por ano caso este dinheiro estivesse aplicado em 0,5% sem considerar juros compostos.

Respondendo então:
1 - Na compra de um imóvel de 300 mil você gasta:

  • ITBI (2 a 3%) = R$ 6.000,00 (considerando a taxa mínima de 2%)
  • Escritura pública = R$ 2.500,00 (aproximadamente em SP, no caso de financiamento não paga este imposto pois o contrato com o banco tem a mesma força que a escritura)
  • Registro do imóvel = R$ 1.800,00 (aproximadamente em SP)
  • Corretagem (5 a 6%) = R$ 15.000,00 (5%)
  • Condomínio e IPTU por 12 meses = R$ 7.800,00 (aproximadamente)
  • Custo de oportunidade = R$ 18.000,00 ao ano (tem que considerar este valor pois em um ano seu dinheiro renderia isto)

O valor total dessa conta para a compra do imóvel é de R$ 51.100,00. Claro que nos cálculos estão incluídos meses de condomínio e IPTU mas se você comprar e alugar em 6 meses este valor não muda muito.

2 - Neste caso o imóvel passa a ser R$ 351.100,00 pois você vai gastar este valor em um ano. Aqui acontecem os problemas, as pessoas compram imóvel e esquecem que tem a pagar este monte de imposto.

3 - Aluguel gira em torno de 0,5 a 0,7% do valor do imóvel. Com isto você recebe entre R$ 1.500,00 a R$ 2.100,00. Já um investimento em Tesouro Direto, Fundo de Investimento Imobiliário e até mesmo algum tipo de CDB te dá de 0,8% pra cima. TD já chegou a dar mais de 1,2% ao mês, tudo depende de qual título está comprado. Não falamos nem de ações e alugueis de ações, pois exigem mais estudo.

4 - Financiando:  Esta tabela foi feita com uma simulação na Caixa Econômica Federal sendo um cliente com o máximo de benefícios que alguém pode ter e vejam só o quanto de juros é pago.

MÊS
AMORTIZAÇÃO
JUROS
VALOR PRESTAÇÃO
1
R$642,85
R$1.833,64
R$2.476,49
12
R$642,85
R$1.786,78
R$2.429,63
24
R$642,85
R$1.748,76
R$2.391,61
1-12
R$7.714,2
R$21.721,87
R$46,86
13-24
R$7.714,2
R$ 21,175,07
R$38,02

Reparem que o valor da amortização é constante e o que faz diminuir a prestação é o valor dos juros mensalmente. Notem que no primeiro mês pagaremos R$ 1.833,64 de JUROS!!! e ao final de 12 meses teremos pago R$ 21.721,87 de juros e apenas R$ 7.714,20 de amortização do valor do imóvel. Precisa falar algo mais?

5 - Custo de oportunidade eu expliquei na questão 1.

6 - Considerar os gastos no período que não está alugado eu coloco apenas IPTU e condomínio, não considero taxas extras apesar de saber que todo ano tem algo.

7 - Estas manutenções são raras mas as vezes são custosas, eu morei de aluguel e fiz uma viagem, passei 15 dias fora e quando voltei o piso da sala todo havia levantado, coisa de poltergeist, do sobrenatural, bruxaria total e quem teve que arcar com os gastos para a troca de todo o piso?? Ele mesmo, o proprietário.

8 - Por fim vem a pior parte. Você está considerando o imposto de renda? Dependendo da sua renda pode pagar até 27,5% ao leão e não vamos falar de cambalachos de alugar direto, colocar no nome da esposa, estou considerando apenas fazer o normal. Para um aluguel de R$ 1.500,00 você pagar 10% para a imobiliária, perde aí R$ 150,00, sobra R$ 1.350,00 e agora tira os 27,5%, seu líquido passa a ser R$ 978,75 ao mês! Pois é, do aluguel de R$ 1.500,00 reais, você recebe líquido apenas R$ 978,25 por mês, considerando que seu imóvel é de 300 mil você está tirando aproximadamente 0,33% de lucro.  

Aí me falam: mas você não está considerando a valorização. E eu respondo, se vou desembolsar 51 mil pra comprar o imóvel então no primeiro ano ele tem que valorizar aproximadamente 18% só pra eu ficar no zero a zero e com o tempo este valor vai se diluindo e vai aumentando meu lucro, no entanto se você aplicar este valor os cálculos serão bem diferentes e muito mais à seu favor. Experimente aplicar o valor dos juros mensalmente para ver o que acontece no final dos 30 anos de financiamento, Você estará milionário e comprará o mesmo imóvel em menos de 10 anos.

Enfim, comprar um imóvel é algo a se pensar bastante. Sugiro calcular todas as taxas e impostos assim como juros no caso de financiamento. Depois leia bastante sobre o assunto, existem vários especialistas no assunto que podem auxiliar. Lí vários livros do Gustavo Cerbasi e foi onde ouvi pela primeira vez a máxima de " Comprar ou alugar?". Hoje acompanho vários blogs e converso com vários amigos que compram e vendem imóveis mas estes são profissionais, utilizam várias técnicas para a compra, coisas que demoram bastante para aprender.

E você? Concorda comigo? Discorda? Dê sua opinião! Esta é apenas uma visão que eu tenho sobre um tabu que pra mim não é taxativo. Manda aí o seu comentário que vou gostar de lê-lo para debatermos o assunto e aprendermos mais :)

Abraço a todos!

25 comentários:

  1. Perfeito BPM!

    Sua análise é similar a minha. Olha meu checklist quando converso sobre adquirir a propriedade de imóveis:

    a) Gastos no ato da Compra: ITBI, Escritura, Corretagem, Averbação no Registro de Imóveis, demais taxas.

    b)CapRate do imóvel em um cenário CONSERVADOR e REALISTA, utilizando como base o aluguel médio do m² da região para imóveis do mesmo padrão. Este cálculo não deve ser realizado em euforias e depressões imobiliárias, pois altera substancialmente o cenário mais provável.

    c) Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário x Custo Oportunidade de um investimento em Títulos Públicos (teoricamente Risk Free) e também em Fundos Imobiliários (prefiro esta última comparação, pois títulos e FIIS são laranjas e maçãs)

    d) Gastos com Manutenção E Gastos com REVITALIZAÇÃO. Não se deve confundir os gastos de manutenção com os gastos para manter o imóvel competitivo. Cada ano que passa, entram no mercado novos imóveis que jogam o seu para trás da lista de competitividade.

    Abs!


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    1. Pois é TR,

      Com o advento dos FII, comprar imóvel para alugar e ter renda ficou bem aquém do esperado para um investidor. As pessoas se prendem muito na valorização passada onde teve o bum imobiliário. Se rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, por quê mercado imobiliário passado vai garantir o futuro.

      Quando escrevi isso ainda não tinha me ligado em citar o preço por metro quadrado. Tenho um ap que comprei por 1600 o M² depois foi a 6k e hoje tá em torno de 3,5k mas se eu tivesse aplicado o dinheiro esse tempo todo teria rendido mais, sem falar na liquidez.

      Muito importante seu tópico D. As pessoas falam que com o tempo valoriza mas com o tempo também envelhece. 20 anos valorizando significa 20 anos mais velho, tecnologia mais antiga e 20 anos de manutenção, ou seja, como investimento pra mim não vale mas como moradia aí já falei no seu artigo, para moradia não tem preço se for transformar no seu lar.

      Abraço!

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  2. BPM,

    Sim, vale.

    Imóvel é uma coisa que dura para sempre! Veja quantos e quantos aposentados, por exemplo, não estão por aí tranquilos vivendo dos seus aluguéis...

    Quem tem imóvel tem tranquilidade. Todo mundo deve ter pelo menos um!

    Abraços.

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    1. IL3,

      Imóvel dura pra sempre mas se for o imóvel da sua vida, se for aquele que você gastou e preparou para viver como é o caso do Viver de Renda com sua banheira de hidromassagem. Nestes casos não há preço que pague o lar mas considerando como investimentos não acho que valha.

      Quanto vale um aluguel em relação ao valor do imóvel? Se esses aposentador investirem em FII será que não teriam um retorno maior?

      A gente fica tranquilo com imóvel enquanto ele tá alugado kkkkk. Quando não está a gente entra em desespero pelo condomínio, IPTU e prestação que é a maioria do caso. Um amigo tem prestação de 2700 e o dele tá alugado por 2400, imagina 5 meses sem alugar?

      Abraço!

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    2. BPM,

      Não senhor, rs.

      Qualquer imóvel, veja bem, QUALQUER imóvel, desde que seja feita a manutenção adequada, dura para sempre sim senhor...

      Não pode levar tudo a ferro e fogo, nas continhas de Excel é uma coisa, na vida real é outra!

      Vocês gostam tanto de FIIs, sendo que são OBRIGADOS a pagarem taxas altíssimas para administrações péssimas. Veja aí a BTG cujo seu ex-presidente foi preso outro dia.

      Já quem tem vários imóveis, por outro lado, administra eles por conta própria sem pagar nada para ninguém. Não tem nem comparação! É uma coisa perpétua, que não tem como dar errado.

      Abraços.

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    3. Hahahaha,

      Veja bem, a discussão é sobre imóvel como investimento. Claro que imóvel é pra toda a vida mas qual o custo disso? Quanto a gente paga de taxa extra quando vão pintar o prédio? Quanto pagamos de taxa de manutenção de elevadores antigos?
      Morei em um prédio que tinha dois elevadores por prumada, ou seja, tinha 8 elevadores velhos no prédio e nada mais e o condomínio era absurdo de caro porque não tinham tantos moradores e a manutenção desses elevadores é muito cara por serem antigos. Já do meu apartamento próprio que é bem mais novo, ficou pronto em 2013, tem apenas 3 elevadores com tecnologia bem mais nova e inteligente consumindo muito menos energia além de que tem mais apartamento e o condomínio é ¼ do que era o outro prédio.

      O presidente do BTG foi preso mas não sei se você sabe que a administradora dos fundos não tem nada a ver com ele e além do mais os FII não caíram porque ele foi preso, caem pelos fundamentos deles.

      Quanto à pagar taxa de administração, mesmo pagando a taxa ainda assim o rendimento fica maior que um aluguel. Quem tem vários imóveis e administra todos eles por conta própria também perde seu tempo com isso. Quem coloca em imobiliária tem que pagar a comissão e quem já tem salário tem que declarar os alugueis e pagar imposto sobre tudo, ou seja, terá que ficar na total informalidade com todos os inquilinos para não declarar nada para aumentar os rendimentos e mesmo assim é bem provável que não chegue ao patamar dos FII.

      Abraço camarada!

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  3. exatamente..aluguel ainda mais nesse periodo que estamos é o que mais compensa,só chegar pedindo pra abaixar o preço do aluguel e o desconto que consegue é otimo,ou seja + economia e + dinheiro.

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    1. Veterinário,

      Ainda podemos acrescentar nos dias de hoje o valor do condomínio como desanimador. Ví uma reportagem que existem apartamentos onde o valor do condomínio chega a ser maior que o aluguel e neste caso você é obrigado a colocar o aluguel baixo pois quando soma com o condomínio o valor vai na estratosfera.

      Meu ap mesmo mantive o valor do aluguel para o inquilino e provavelmente manterei quando fechar mais um ano.

      Abraço!

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  4. Acho que tudo depende da fase da vida em que vc vive.

    Quem já passou dos 30, mesmo com conhecimento financeiro ,começa a cogitar a idéia de comprar um imóvel proprio.

    Eu mesmo nunca tive, invisto em fiis e ações há mais de dez anos, mas recentemente to tendo essa 'coceira' pra ter um canto meu. Tenho 32 anos e sou casado.

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    1. Então Onofre,

      Você quer comprar pra ter um lar, viver com sua esposa e deixar ele arrumadinho do jeito que gosta e não porque é vantajoso ou porque você acha que vai valorizar 100% em 2 anos.

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  5. Muito boa a análise. Mas há um fator que, no meu entendimento, desequilibra toda a argumentação em favor da propriedade imóvel: segurança patrimonial. Enquanto os comunistas não tomarem conta do Brasil, pelo menos... Que forma de investimento financeiro poderia ser considerada consideravelmente segura no Brasil? Sim, refiro-me, em especial, aos riscos de calote da dívida pública. Ouro (físico) e ações seriam mais seguros neste aspecto, mas há grandes riscos de mercado e grandes oscilações nas cotações, o que implica em não podermos ter todo patrimônio ali investido. No caso do ouro físico, temos a considerar que vivemos no país do incentivo ao crime, em face dos "direitos humanos" e da impunidade.
    Observação: não sou construtor nem corretor de imóveis. Fico torcendo que alguém possa me convencer de que estou errado e me apresente uma outra forma SEGURA de se investir no Brasil. Assim venderei meus imóveis, que são efetivamente trabalhosos e me obrigam a alugá-los por temporada, para cobrir seus custos, impedindo minha definitiva aposentadoria.
    Ernesto Moraes

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    1. Ernesto,

      Então vamos por partes. Primeiro que acho que o Brasil não vira um comunismo. Isso vai de crença. Podemos ter vários problemas com PT, CUT e tudo mais só que o pais virar comunista acho muito difícil.

      Para proteção do patrimonio tem a diversificação. Dentro dessa diversificação que podemos fazer com ouro, ações, FII, ETF, moedas, bitcoins também temos o imóvel.

      Colocar tudo em imóvel também é um problema pois acabou deixando de diversificar. Seu medo é de virar um comunismo só mas e se não virar nunca? Vai pegar todo o seu patrimônio e deixar em algo que não te rende bem só por medo de algo que possa acontecer mas que não temos indícios de que acontecerá.

      Outro aspecto importante é que eu cito a compra do imóvel como investimento e neste caso falo de pessoas que compram fazendo dívidas, financiando e achando que o valor do imóvel vai subir indiscriminadamente só porque tivemos um bum entre 2003 a 2010.

      Se a pessoa tem dinheiro para comprar um imóvel à vista em uma boa oportunidade para depois vender, aí estamos falando de pessoas que entendem do assunto e essas nunca irão se enfiar em dívidas sonhando que o imóvel vai dobrar de valor em pouco tempo, vide o Soul Surfer que é um exímio comprador de imóveis em leilão para depois revender, neste caso ele é um profissional do assunto.

      Pra finalizar, eu defendo que todos devam ter um único imóvel como segurança e até um tipo de proteção do patrimônio, eu mesmo tenho um. Mas o que não pode acontecer é a pessoa se iludir achando que pode comprar hoje um imóvel de 400k e financiar porque o aluguel vai pagar a prestação de 3k por mês e quando ele quiser vender vai conseguir 1kk no imóvel.

      Muito boa sua colocação justamente pra gente refletir e debater as ideias sobre os pontos de vista.

      Abraço!

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  6. Imóvel próprio, assim como carro próprio, é um luxo. E todo luxo tem seu custo. Todo mundo deve "se dar" alguns luxos na vida, basta que tenha condições para isto. Não quis me dar este luxo, vim morar na casa da sogra, porém comprei um carro zero. Mas pode ser que algum dia compre uma casa, e passe a andar de Uber, a vida é isto, se dar alguns luxos, privar de algumas coisas, etc. Se compensa ou não comprar nem sei se é o cerne da questão, a vida passa rápido, tem horas que fazer contas demais até atrapalha, o importante é ser feliz, rs.

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    1. Uó,

      Esse é um excelente resumo. Ser feliz e se dar luxos. Sabendo o custo dos luxos e não se enganando, manda ver. Eu acabei de comprar um carro top mas como citei no post que fiz, foi um presente que eu curto e a compra não foi um investimento financeiro, foi investimento na minha felicidade.

      A dupla carro e apartamento são diametralmente opostos, sempre que alguém quer comprar um apartamento acaba vendendo o carro e quem separa da mulher e vende o apartamento acaba comprando um ótimo carro pra voltar ao mercado dos solteiros.kkkkkk

      Abraço!

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    2. Imóvel próprio é luxo???

      Só se for alguma cobertura por aí, rs.

      Imóvel próprio é NECESSIDADE. Muito mais do que carro, por exemplo.

      Abraços!

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    3. IL3,

      Entendo que uma pessoa que tem capital pra comprar uma boa casa ou apartamento à vista não necessita comprar pois pode alugar com rendimentos.

      Considerando pelo lado das diversificações, aí sim, um imóvel é mais um tipo de investimento.

      Abraço!

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  7. Ah meu amigo, analisar imóvel é certamente trabalhoso. Alguns fatores intangíveis influenciam muito.

    Eu tenho um imóvel, na minha cidade natal, que ainda estou pagando. Não comprei em uma época boa (2012), entretanto, não me arrependo da compra. A dívida do financiamento tem juros relativamente baixo, que é pago pelo aluguel que recebo. Aqui ainda tem o "custo de oportunidade inverso", onde, no meu caso, está valendo mais a pena financiar (os juros que pago são menores que os juros que eu recebo, com a diferença que o dinheiro 'fica comigo').

    A possibilidade de retirar o FGTS ativo para amortização também é bem interessante.

    O fato psicológico é forte também. Mas isso vai de cada um...
    Meu imóvel está na minha estratégia de diversificação.


    Massssssssss, vai de cada um... hehehe
    Grande abraço!

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    1. Japa,

      Então, se for pra usar o FGTS e não fazer financiamento, aí tudo bem, vai la e compra um a vista. Eu também tenho o meu e tá financiado e também consigo mais rendimentos do que os juros pagos mas só mantenho porque já fiz. Tenho certeza que se pegar todo o dinheiro do apartamento e aplicar vou ter melhores rendimentos do que a valorização dele.

      Quando se faz as contas do valor da prestação de um financiamento mais os custos para adquirir um imóvel você vê que pode comprar ele de 6 a 8 anos juntando e aplicando dinheiro mas geralmente a gente financia em 25 ou 30 anos.

      No lado psicológico, emocional e fatores intangíveis.... isso não tem preço!

      Abraço!

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  8. Fala BPM,

    Eu possuo um financiado no Brasil e não sei se quito ou deixo o financiamento rolar. Atualmente acho que 100k eu quito ele, ele vender ele vai uns 190. Alguma sugestão?

    Estou na analise, pois pago de juros 8% a.a.

    Abraços do BnA

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    1. BnA,

      Tudo depende da sua situação aí nas arábias e do que está pretendendo para o futuro mas vamos a algumas sugestões:

      Caso você tenha a pretensão de ficar aí nas arábias para sempre então não há dúvidas, venda!

      Caso você vá voltar para o Brasil aí tem duas situações:
      1 - Se este imóvel for um imóvel que você pretende morar quando retornar, digo, se for na localização que você gosta e que com certeza morará lá então não venda;
      2 - Se o imóvel for em um local em que você não moraria nunca, neste caso eu sugiro vender pois vai ficar gerenciando um imóvel em um lugar que não te agrada e ainda vai fazer isso de longe.

      A questão entre quitar ou manter o financiamento depende muito de quanto você paga de prestação e de quanto consegue tirar de lucro nos investimentos sobre os juros pagos no financiamento. O aportador já fez esse cálculo, você viu lá.

      A questão é saber quanto tá pagando de juros e por quanto está alugado. Digamos que a prestação seja 1200 e está alugado por 1000 mas os juros sejam 600 e a amortização 400, isto significa que você tira 200 reais todos os meses do bolso para pagar a prestação quando está alugado. Considerando que se vender você recebe 90k e aplicando esses 90k você terá um rendimento médio de 760 a 900 reais que somando com os 200 que paga da diferença da prestação, você aportará por mês algo entre 1000 e 1200 reais, ou seja, ao invés de pagar 200 vai aportar 1200.

      Mas.... também há a máxima de que o imóvel valoriza e neste caso eu faria uma tabela de valorização do imóvel com os juros dos investimentos e neste sentido você vai ver que com menos de 10 anos você atinge o valor do imóvel.

      Resumindo, tem que fazer aquilo que te deixa dormir tranquilo porque se for considerar trocentos fatores que existem, você fica louco kkkkkk

      Abraço!

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  9. Olá BPM!

    Eu concordo com seu texto. Você abordou muito bem pontos que a maioria das pessoas não refletem antes de fazer tal compra, que na maioria das vezes, é emocional.

    E assim como você, também estou revisando alguns textos do meu blog. E possuo um texto sobre o mesmo assunto, comparando a compra de um imóvel com o aluguel. Ele possui alguns dados financeiros, mas também fala bastante do aspecto emocional nessa decisão.

    Acredito que seja um complemento para sua postagem: http://www.viagemlenta.com/2016/09/alugar-ou-comprar-um-imovel-minha-experiencia-opiniao-e-bobagens-diversas.html

    Grande abraço!

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  10. Olá BPM!

    Cara eu concordo com seus pontos, porém comprei o ap onde morava de aluguel hehe. Foi uma oportunidade que julguei boa, e com isso não deixei passar. Logo falarei sobre isso em um post!

    Abraço!

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    1. IInglês,

      No seu caso foi sua moradia e não investimento. Lembra que comentei que se fosse seu lar para morar aí o preço não importa? Provavelmente você morava aí, gostou bastante e comprou por isso e não porque estava investindo para alugar e tal.

      Escreva sim.

      Abraço!

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  11. Quem não honra o tostão, não merece o milhão19 de julho de 2017 15:46

    Olá BPM,

    De fato, nos termos que você descreveu, comprando um imóvel a preço de mercado, financiado, pagando todos os tributos e alugando; é um investimento muito inferior a outros disponíveis no mercado financeiro. No entanto, acho que ao eliminar a possibilidade de nos utilizar de pequenas tramóias, você tirou muito daquilo que faz do imóvel uma modalidade de investimento tão interessante.

    Comprando à vista, é muito provável que você encontre um vendedor disposto a adulterar o valor da transação no instrumento contratual como forma de ludibriar o leão, possibilitando que você diminua muito os custos de itbi, registro e IPTU. Além de se apresentar como uma oportunidade de desovar uma quantia que você não tenha declarado até o momento. O mesmo se aplica para os alugueis.

    Saindo do reino do trambique, podemos contemplar a possibilidade de comprar o imóvel em um preço abaixo do mercado. Estamos em um quadro econômico de desemprego, alto endividamento e inadimplência, todos fatores que indicam um aumento no número de pessoas dispostas a se desfazer de um imóvel por um preço mais competitivo de modo a receber logo o pagamento e liquidar seus compromissos.

    Claro que essas situações que sugeri envolvem um certo grau de trabalho e sorte, mas creio que assim são a maioria das coisas que valem realmente a pena.

    Desculpe pelo comentário um pouco longo. Abraços.

    PS.: Em uma compra e venda, a corretagem não é paga pelo vendedor?


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    Respostas
    1. Camarada, a gente sempre abrevia o nickname mas o seu tá difícil kkkkk

      Sim, você tocou em um ponto que não posso utilizar para comparação. É a mesma coisa de comprar um produto na loja ou no Paraguai, ou seja, estou burlando os impostos e aí a comparação com os investimentos em FII, ações e RF não é justa.

      Além do mais para esse tipo de coisa você precisa conhecer um pouco mais. Lembra que comentei acima sobre o Soul Surfer que compra imóvel em leilão e revende? Então, já estaríamos falando de dorgas mais fortes.

      Mesmo comprando com esses subterfúgios, para que chegasse mais próximo de outras aplicações, teria que comprar a vista e nesse caso ainda assim, no meu ver, não ganharia das aplicações uma vez que você deve conseguir diminuir uns 10 a 20% no máximo o valor.

      Comprar a vista não é bem o caso da maioria e o comparativo foi basicamente sobre financiamento.

      Passa na sede da empresa pra pegar seu brinde! Você foi o único que se atentou (ou pelo menos foi o único que comentou) sobre a corretagem. Eu cometi esse erro quando fiz o post em 2014 mas como resolvi publicar na íntegra, deixei para ver quem é que presta atenção e entende dos custos!

      Parabéns!

      Abraço!

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